A cura dell’Avv. Lucia Boccarossa – Senior Associate Luxury Real Estate
Quando si compra o si vende un immobile, l’attenzione si concentra spesso sul prezzo e sulle tempistiche.
Ma il risultato dell’operazione dipende anche dall’esito delle verifiche sul bene, dalla presenza di gravami o vincoli e dal modo in cui il contratto distribuisce rischi e responsabilità.
Il preliminare definisce l’operazione
Il preliminare vincola le parti alla successiva stipula del contratto definitivo.
Può disciplinare prezzo, pagamenti, termini, garanzie, condizioni per il rogito e conseguenze dell’inadempimento.
Una clausola generica può lasciare irrisolta una questione decisiva e trasformarla in un problema prima del rogito.
Controllare il bene prima di impegnarsi
Eventuali irregolarità urbanistico-edilizie o catastali, ipoteche, pignoramenti e altri vincoli possono incidere sul valore del bene e sulle condizioni del trasferimento e, in alcuni casi, sulla validità o sull’efficacia dell’atto.
Le verifiche devono essere svolte in tempo utile, così da consentire alle parti di gestire o regolarizzare le criticità, ove possibile, oppure di rivedere le condizioni dell’operazione.
Individuare una criticità non basta.
Il contratto deve stabilire chi deve gestirla o rimuoverla, entro quale termine e quali conseguenze si producono se il problema rimane.
Il preliminare può prevedere obblighi, condizioni e rimedi collegati, ad esempio, alla regolarizzazione delle criticità, alla cancellazione o gestione dei gravami, all’ottenimento del finanziamento e all’esito delle verifiche tecniche.
Caparra, penale e recesso
Ogni strumento produce effetti diversi:
- la caparra confirmatoria attribuisce alla parte non inadempiente specifici rimedi in caso di inadempimento. La caparra penitenziale costituisce invece il corrispettivo del diritto di recesso pattuito;
- la clausola penale predetermina la prestazione dovuta in caso di inadempimento o ritardo;
- il recesso e la risoluzione regolano i casi nei quali il rapporto può terminare.
La scelta dipende dal rischio che le parti intendono governare.
Tra preliminare e rogito
Questa fase richiede un controllo costante. Le parti devono completare eventuali sanatorie, cancellare i gravami, raccogliere la documentazione e verificare il rispetto delle condizioni previste. Il rogito deve poi riflettere gli accordi raggiunti e le modifiche intervenute durante l’operazione.
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Prima di firmare, verifica gli obblighi, i vincoli e i rischi connessi all’operazione.
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